2017年01月28日

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そろそろ確定申告の時期が迫ってまいりましたが、みなさん申告書作成の進捗はいかがでしょうか?

 

今回はアパート・マンション、土地、駐車場の経営をしていて不動産所得を申告する方向けに、不動産所得を申告する際の注意点について解説していきたいと思います。

 

不動産貸付けが事業として行われているかどうかの判定

不動産の貸付けを行っている方に関しては、不動産の貸付けが事業として行われているかどうかによって、青色申告によって受けることのできるメリットが変わってくるので注意しましょう。

 

事業として行われているかどうかの判定は以下の基準を参考にします。

(1) 貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。

(2) 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

 

上記の(1)(2)のいずれかに該当すれば、その不動産貸付けは事業として行われているものとして取り扱われます。

(土地の貸付や駐車場の貸付は実態により判定を行うこととなるため、税務署に確認を行ってください。)

 

不動産の貸付けが事業として行われている場合とそれ以外の場合の所得金額の計算上の相違点のうち主なものは以下のとおりです。

 

  事業として行われている場合 それ以外
青色申告控除 65万円 10万円
専従者給与 適用あり 適用なし
賃貸用固定資産の取壊し、除却などの資産損失 全額必要経費算入 資産損失を差し引く前の不動産所得の金額を限度として必要経費に算入
賃貸料等の回収不能による貸倒損失 回収不能となった年分の必要経費に算入 収入に計上した年分までさかのぼって、その回収不能に対応する所得がなかったものとして、所得金額の計算をやり直し

 

赤字の場合の土地取得にかかる借入金利息

賃貸用不動産の購入時に借入金があり、不動産所得が赤字になった場合には注意が必要となります。

 

土地取得にかかる借入金の利子は、不動産所得の計算上必要経費になりますが、不動産所得の金額が損失(赤字)となった場合、赤字金額のうち、土地取得にかかる借入金利息については他の所得金額との損益通算はできません。

 

自宅兼賃貸物件の損害保険料

賃貸物件のうち、一部を自宅として利用している場合、自宅部分にかかる損害保険料は経費計上できませんので注意しましょう。

 

自宅部分が地震保険に該当すれば地震保険料控除を受けることができます。

 

自宅部分と賃貸部分は面積等で合理的に按分を行いましょう。

 

修繕費

賃貸物件の設備の取り換えやリフォームなどをした際には、修繕費で計上できる支出と固定資産に計上しなくてはならない支出があるので注意しましょう。

 

修繕費として計上できるのは、固定資産の修理、改良等のために支出した金額のうち、その固定資産の維持管理や原状回復のために要したと認められる部分の金額です。

それ以外の使用可能期間を延長させたり、価値を増加させりするための支出に関しては、固定資産に計上しなくてはならないため、一括して全額修繕費に計上しないように注意しましょう。

 

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